不動産売却時の税金をご存知ですか？節税対策のための基礎知識や計算方法とは？

不動産売却を検討する際に、税金がいくらかかるのか気になっていらっしゃいませんか？
不動産売却をする前に、税金についての基礎知識を身につけておくと、有利な節税につながりますよ。
今回は、不動産売却時における税金の種類や計算方法、節税方法まで、税金の基礎知識についてご紹介します。

不動産売却時の税金対策でおさえておきたい税金3種類！

不動産売却をする前に考えておきたいのが、納める税金の種類と、税金対策についてです。
まずは不動産売却時にどのような税金がかかるのかみてみましょう。

①譲渡所得税（所得税、住民税、復興特別所得税）

譲渡所得とは、不動産売却価格から、不動産購入時にかかった費用と、不動産売却時にかかった費用を差し引いたものをいいます。
また譲渡所得税とは、「所得税」「住民税」「復興特別所得税」の総称で、譲渡所得（不動産売却時の利益）に対してかけられる税金のことです。
譲渡所得税の計算方法については、後ほど詳しく解説します。

②印紙税

印紙税は経済取引の際に、特定の文書に課税される税金で、収入印紙を貼り、割印を押印することで納税します。
不動産売却では、売買契約書などに用いられます。
不動産売買では、売買契約書を2通作成し、売主と買主で1通分づつ負担することが一般的とされています。
印紙税の税率（2022年3月31日までの軽減措置適応価格）

• 50万円超100万円以下：500円
• 100万円超500万円以下：1,000円
• 500万円超1,000万円以下：5,000円
• 1,000万円超5,000万円以下：10,000円
• 5,000万円超1億円以下：30,000円
• 1億円超5億円以下：60,000円

※出典元：国税庁「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」より
印紙税を納めないと、3倍の過怠税が課せられるため、注意が必要です。

③登録免許税

抵当権の付いている不動産を売却するときは、売却時に抵当権抹消手続きをする必要があります。
抵当権抹消手続きにかかる登録免許税の計算方法は、不動産1筆につき1千円で計算します。
例）土地3筆にまたがるマイホームを売却する場合
【計算方法】1,000×3（土地3筆分）＋1,000（建物）＝4,000
この場合、4千円の登録免許税を納めます。
ただし不動産売却時には、抵当権抹消手続きに加え、所有権移転登記もおこないます。
そのため手続きが複雑になるので、司法書士へ依頼するのが一般的です。
司法書士への依頼目安は、約1～2万円程度みておくといいでしょう。

不動産売却時の税金対策で重要な譲渡所得税の計算方法とは？

不動産売却時には、税金の中でも大きなウエイトを占める、「譲渡所得税」の節税対策が重要です。
以下3つのステップに分けて解説します。

①譲渡所得の計算方法

譲渡所得＝譲渡価格ー取得費―譲渡費用
相続した不動産などで、取得費が不明の場合の計算方法は「譲渡価格×5％」で算出可能です。
取得費を計算する際に必要な減価償却費の計算方法は？
取得費を計算する時には、単純に不動産を購入した時の費用ではなく、経年に応じた「減価償却費」を差し引いて計算します。
取得費＝不動産購入価額ー減価償却費
減価償却費とは、建物など経年劣化により、価値が減少する資産を耐用年数に応じて費用計上していく会計処理をいいます。
減価償却費=不動産購入価格×0.9×償却率×経過年数
耐用年数と償却率については、建物の構造や用途に合わせて、国で定められています。
＜建物の構造別償却率＞

• 鉄骨鉄筋コンクリート造又は鉄筋コンクリート造（70年）：0.015％
• れんが造、石造又はブロック造（57年） ：0.018％
• 金属造骨格材の肉厚4mm超（51年）：0.020％
• 金属造骨格材の肉厚3mm超4mm以下（40年）：0.025％
• 金属造骨格材の肉厚3mm以下（28年）：0.036％
• 木造又は合成樹脂造（33年）：0.031％
• 木骨モルタル造（30年）：0.034％

※出典元：国税庁「減価償却費の計算について」より
※（）は耐用年数

②特例をチェックして譲渡所得から特別控除を差し引く

譲渡所得を求めたら、次に適用可能な特例を差し引きましょう。
譲渡所得ー特別控除＝課税譲渡所得
ここで課税譲渡所得がゼロ以下になる場合は、譲渡所得税はかかりません。
不動産売却時の税金の負担を軽くする特例について、代表的なものを3つご紹介します。

• 3,000万円の特別控除の特例
• 特定居住用財産の買換え特例
• 所有期間10年超の場合の軽減税率の特例

とくに3,000万円の特別控除の特例は、自分で住んでいる家もしくは敷地の売却であれば、譲渡所得から3,000万円が控除される特例で、多くの方に適用可能です。
所有年数の考え方や、それぞれの細かい条件等については、国税庁のホームページにてチェックしてみてください。

③所有期間に応じて譲渡所得税を算出する

②で譲渡所得がプラスになった場合は、以下の税率を掛けて、譲渡所得税を割り出します。
＜譲渡所得税の税率＞

• 所有年数5年以下：短期譲渡所得　39.63％（所得税30.63％、住民税9％）
• 所有年数5年超：長期譲渡所得　20.315％（所得税15.315％、住民税5％）

※所得税には復興特別所得税を含みます
所有期間の判断基準は、売却した年の1月1日時点です。
売却した日ではないことに、注意が必要です。
所有期間5年を超えるかどうかは、税率の大きな分かれ道となります。
そのため、売却時期の判断をすることも節税対策につながるといえるでしょう。

不動産売却時の税金対策として抑えておきたい2つの節税方法

これまでご紹介した通り、不動産売却時の税金対策をするうえで一番の節税法は、譲渡所得を抑えることです。
最後に、不動産売却時の節税方法について、確認しておきましょう。

①取得費と譲渡費用を漏れなく計上する

譲渡所得を抑えるのに一番最初に確認しておきたいのは、取得費と譲渡費用を漏れなく計上することです。
取得費が不明な場合は、概算取得費として「譲渡価格×5％」で計上できますが、本来の取得費よりも少なくなってしまうかもしれません。
もし売買契約書を紛失してしまった場合は、不動産会社へ問い合わせたり、通帳の振込履歴の確認、抵当権設定額を確認してみるなど、さまざまな手段でチェックしてみてください。

②特例は漏れなくチェックし、有利な控除を選択する

買換えによる不動産売却の際には、住宅ローン控除と併用できない特例もあるため、注意が必要です。
住宅ローン控除と併用できない特例

• 3,000万円の特別控除の特例
• 特定居住用財産の買換え特例
• 所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例

住宅ローン控除とは、返済期間が10年以上のローンを組んで住宅を購入した際に、居住する年から一定の期間に渡り、所定の額が所得税から控除される制度をいいます。
ただし、住宅を購入した年の前々年から翌々年の間に、3,000万円の特別控除の特例を適用した場合は、住宅ローン控除の利用ができなくなります。
住宅ローン控除の方が節税効果は大きくなる場合が多いため、十分に比較検討のうえ、有利な方を選択するようにしましょう。

まとめ

不動産売却時の税金対策として重要なことは、税金について理解を深めることです。
そのうえで、譲渡所得を抑え、より有利な特例を活用することが、一番の節税方法といえるでしょう。
不動産売却時の税金対策や、売却に関するご不明点ご相談は、リアルスター株式会社までお気軽にお問い合わせください。
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