2021-10-02
不動産を売却するときには、売却によって収入を得ますが、支払うべき費用も発生します。
あらかじめどの程度の費用が発生するのか見込んでおかないと、「売却したのに手元に思ったほど現金が残らなかった」となってしまうかもしれません。
今回は、不動産売却で発生する費用の種類をご紹介し、そのなかから仲介手数料と抵当権抹消費用について詳しく解説します。
不動産売却をご検討の方は、ぜひご参考にしてみてください。
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まずは、不動産売却で発生する費用の種類をご紹介していきます。
仲介手数料とは、不動産売買の成約に応じて不動産仲介業者支払う手数料のことです。
費用の算出方法など詳細については、次章で詳しく解説します。
印紙税とは、不動産売却に際して買主と交わす売買契約書に収入印紙を貼ることで納める税金を指します。
売買契約書に貼る収入印紙の金額は、国税庁のホームページより確認できます。
契約書に記載されている売買価格によって以下のように異なります。
<売買契約書に記載された契約金額ごとの印紙税額>
なお、2022年3月31日までは軽減措置が取られており、上記は軽減税率が適用された金額となります。
抵当権抹消費用とは、売却する物件に住宅ローンが残っている場合に、抵当権を抹消するための費用です。
こちらについても詳しくは、後ほどご紹介します。
抵当権を抹消する際には、住宅ローンを金融機関に一括返済するための事務手数料もかかります。
金融機関や返済方法等によって手数料は異なりますが、1万円~3万円前後かかるのが一般的です。
不動産を売却した際に発生する利益を「譲渡所得」と呼びますが、譲渡所得が発生したときには譲渡所得税が課されます。
譲渡所得は、以下の計算式で算出します。
譲渡所得 = 不動産の売却価格 - (取得費用 + 譲渡費用)
取得費用とは、不動産の購入時にかかった費用から減価償却費を差し引いたもので、譲渡費用は売却時にかかった仲介手数料などの費用を指します。
上記で譲渡所得を計算し、プラスになった場合には、以下の譲渡所得税がかかる仕組みです。
<所有期間5年以下の土地・建物を売却した場合>
39.63%(所得税 30.63% + 住民税 9%)
<所有期間5年超の土地・建物を売却した場合>
20.315%(所得税 15.315% + 住民税 5%)
ただし売却したのがマイホームのケースでは、一定の条件を満たせば3,000万円特別控除の特例が適用され、譲渡所得から3,000万円が控除されます。
特例が適用されると、実質譲渡所得が3,000万円以下なら譲渡所得税は発生しないので、適用されるか確認するようにしましょう。
そのほか状況に応じて、以下のような費用が掛かることもあります。
それぞれどれくらいの費用になるのかは、概算で大まかな数字を出すことが可能のため、ぜひご相談ください。
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それでは不動産売却で発生する費用のうち、仲介手数料について解説します。
仲介手数料とは、不動産売買の成約に応じて支払う手数料のことです。
仲介手数料は成功報酬となるため、売買契約が成立した際に支払うことになります。
あくまで、仲介業者に対して費用のため、買主売主の直接取引の場合には発生しない費用です。
宅建業法の第四十六条により、国土交通大臣の定めるものとされています。
仲介手数料の上限額は、以下のとおりです。
売買価格には消費税を含みませんが、報酬額には消費税が発生します。
一般的に不動産売買は400万円を超える取引が多いため、400万円を超える場合は以下の計算式で求めます。
仲介手数料 = (売買価格 × 3.3%) + 6万6,000円
たとえば売却価格が3,000万円だった場合には、
3,000万円×3.3% + 6万6,000円 = 105万6,000円
と計算されます。
仲介手数料は成功報酬なので、買主と売買契約を結んだときに支払いますが、契約が成立した段階ではまだ引き渡しが済んでいません。
そのため、売買契約時には仲介手数料の一部のみを支払い、無事引き渡しが完了した時に残りの金額を支払うことになります。
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それでは続けて、不動産売却で発生する費用のうち、抵当権抹消費用について解説します。
抵当権抹消費用はその名のとおり、抵当権を抹消するための費用ですが、そもそも抵当権とはなんなのか疑問に思っている人もいるでしょう。
抵当権とは、金融機関などからお金を借りる際、万一返せなくなったときに備えて担保とする目的で設定される権利を指します。
もし返済が滞ったときには、金融機関が競売にかけて売却し、貸したお金を回収することになります。
抵当権が設定されている不動産も売却をおこなう事ができますが、抵当権を抹消して引き渡すことが基本となります。
抵当権を抹消するには、法務局で不動産の抵当権抹消手続きをおこなう必要があります。
不動産の抵当権抹消登記は、自分で書類を集めておこなうこともできますが、間違いのないように書類を整えるのは大変です。
書類の不備や記載事項に誤りがあると、決済の期日に間に合わず違約金が発生する等の負担になりかねません。
そのため不動産の抵当権抹消手続きは、司法書士に依頼するのが一般的です。
司法書士に依頼することでかかる費用は、登録免許税や登記事項証明書といった必要経費にかかる実費と、司法書士報酬です。
日本司法書士連合会が実施したアンケートでは、司法書士に支払う報酬はおよそ1~3万円程度になります。
自分で手続きをすれば司法書士報酬を節約できますが、かかる手間と時間を考えるならはじめから司法書士に依頼するのが賢明です。
不動産を売却すると、収入が発生しますが、住宅ローンの残額返済(抵当権抹消)、仲介手数料や譲渡所得税などの支払いにも備えておく必要があります。
今回の記事をご参考に、どのくらいの費用が発生するのか、あらかじめ計算しておきましょう。
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