不動産売却の流れを媒介契約までと売却活動にわけて詳しく解説！

人生において、不動産を売却する経験を何度もする人はそう多くはありません。
経験の無いなか不動産売却を成功させるには、あらかじめどのような流れで進むのかを知っておくことが大切です。
今回は、不動産売却をご検討中の方に向けて、一連の流れや必要な期間を解説します。

不動産売却における媒介契約までの流れ

まずは不動産売却において、媒介契約までどのように進むのか、流れをご紹介します。

大まかな相場を調査する

不動産売却では、なにはともあれ手持ちの不動産がいくらぐらいで売却できるのかを調べる必要があります。
売却しようとしている不動産がどれくらいの価格で売りに出せるかある程度把握しておくことで後のやり取りがスムーズに進みやすくなります。
マンションであれば、同じ物件内で売りに出されている部屋があれば、参考になります。
大まかな相場を知っておくことで、査定金額の大枠も掴めてきます。

但し、販売中の価格と実際の成約価格が大きく異なることも多いで、販売価格だけで相場を判断するのは注意が必要です。

また、同じ築年数でも、売却するために数百万円の費用を掛けリノベーションをした後に販売するケースも増えているため、不動産検索サイトの販売情報だけで価格を決めてしまうと、相場より高額で販売することになり、いつまでも成約に至らないケースもありますので、注意が必要です。

査定を受ける

大まかな相場をつかんだら、不動産の査定を受けます。
査定には、「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。
机上査定
机上査定は、実際に物件を見ることなく、物件の構造や築年数、所在地などを参考に、査定価格を出すことをいいます。
実際に物件を見て査定するわけではないため、査定額が数日で算出されることがメリットです。
しかし、簡易的な方法であるために、実際に売却できた際の金額と比べると乖離が発生しやすいことがデメリットです。
訪問査定
訪問査定は、実際に物件を見てもらったうえで査定価格を出してもらうことを指します。
訪問査定では、物件そのものの外装や内装だけではなく、近隣の状況や日照条件、眺望や景観、設備機器のグレードなども加味して査定額を算出します。
机上査定と大きく異なるのは、実際に物件を見た上で査定をおこなう点です。
机上査定では分からない部分まで見た上で査定するため、実際の売却価格に近い査定額を算出することができます。
ただし、確認する箇所が机上査定よりも精密な分、査定額が出るまでに時間を要したり、事前に書類を提出していただく必要があります。

媒介契約を結ぶ

査定額が出て売却の意思が固まったら、媒介契約を結びます。
不動産の媒介契約には、以下の3種類がありそれぞれ特徴が異なるので、自分たちにもっとも適した契約方法を選びましょう。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

一般媒介契約

一般媒介契約の特徴は、制限される事項が少ないことです。
複数の仲介業者に依頼することが可能で、制限が少ない反面、不動産流通標準情報システムへの登録や、定期的な販売状況の報告は無いため、自ら積極的に状況確認等の行動する必要があります。自ら相手を探して取引することが可能です。
契約の特性上やり取りの手間が多くなりやすいため、時間の余裕が作れない方には不向きになります。

専任媒介契約

仲介業者への依頼は一社限定となります。専任媒介契約では、一般媒介契約にはなかった、不動産流通標準情報システムへの登録や2週間に1回以上の販売状況の報告があります。
不動産流通標準情報システムの登録は7営業日以内におこなわれます。
上記の内容に加えて、自己発見取引も可能です。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、3つの媒介契約のなかでも、制限の強い媒介契約です。
仲介業者への依頼は一社限定となります。専任媒介契約と比べると、自己発見取引ができない分、売却活動を一任することになります。
不動産流通標準情報システムへの登録が5営業日以内であったり、販売状況の報告が1週間に1回以上あるため、より状況が把握しやすい契約になっています。
自ら買い手を探す時間の確保が難しい方におすすめの媒介契約です。
また、3つの媒介契約のうち専任媒介契約と専属専任媒介契約には契約期間が最長3か月と定められており、期間内に購入希望者が見つからなかった場合は契約の見直し、更新が必要になります。

不動産売却における売却活動の流れ

それでは不動産売却での、売却活動の具体的な流れを確認しましょう。

まずは手持ちリストをあたる

まず不動産売却を依頼すると、まずは手持ちのリストから物件に興味を持ちそうな人を探します。
不動産を売りたい人もいれば買いたい人も相談に来るため、顧客リストを保有しているのが一般的です。

インターネットや広告で広く購入希望者を探す

リストのなかで購入希望者が見つからなければ、ホームページに物件情報を公開したり、チラシの配布・広告を打ったりするなどして広く売却活動をおこないます。
専任系の媒介契約を結ぶと、仲介業者は専任で最低2週間に1度、専属専任で最低1週間に1度以上の売却活動の報告義務があります。
どのような活動をおこなっているのかきちんとチェックし、疑問点があれば質問するようにしましょう。

物件を内見してもらう

購入希望者が現れたら、物件に案内して見学をする「内見」がおこなわれます。
内見は、購入希望者が物件を購入するかを決める重要なポイントです。
見学時の印象がよくなるように、物件をきれいに掃除して迎える準備を整えましょう。
とくに水回りがきれいだと好印象を与えるので、売却を決めたら水回りだけでもハウスクリーニングに入ってもらうのがおすすめです。

価格の見直しや交渉に応じる

購入希望者がなかなか見つからなければ、値下げを考えることも必要です。
また、購入希望者が現れた場合も、価格交渉があるのが一般的です。
あらかじめいくらまでなら値下げに応じるかを決めておくと、交渉がスムーズに進みます。

購入希望者と売買契約を結ぶ

価格交渉がまとまれば、引き渡し時期を相談し、売買契約を結んで売却活動を終了します。
この時点で仲介手数料の半額を支払うのが一般的です。
契約書の内容をよく確認し、わからない点は相談して納得のうえで契約を結びましょう。

不動産売却で契約までの一連の流れにかかる期間

最後に、不動産売却で契約までの一連の流れにかかる期間はどれくらいになるのかをご紹介します。

情報収集から媒介契約を結ぶまでは約2週間～1か月程度

売却を決め、エリア内の物件情報を集めて相場を探り、机上査定、訪問査定を終えて契約を結ぶまでの期間は、およそ2週間～1か月程度が目安です。
「できるだけ高く売りたい」と、不動産査定を繰り返していると、比較検討に時間を要して長引く傾向があります。

売却活動の開始～条件交渉まで：約3～6か月程度

媒介契約を結んだ後、売却活動を開始して、購入希望者の内覧、条件交渉を経て契約に至るまでの期間は、約3～6か月程度みておきましょう。

売買契約～物件引き渡しまで：約2週間～1か月程度

売買契約を結んで、実際に物件を引き渡すまでは約2週間～1か月程度です。
買主の住宅ローンの審査に問題が発生すると、長引く可能性があります。

まとめ

不動産売却の流れを、媒介契約を結ぶまでと売却活動に分け、売却までにかかる期間とあわせて解説してきました。
不動産の売却は、査定や媒介契約など、考慮すべき要素が非常に多くあります。
ご自身の状況を踏まえながら、査定にかける期間や媒介契約を選び、理想の価格で早期売却できるように計画を立てていきましょう。

浦安市・市川市・を中心に江戸川区・江東区・船橋市・八千代市などのエリアで不動産売却をご検討のお客様は是非ご相談ください。

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