不動産売却するときに実家を負動産にしないためには？

いつか実家を相続するときのことを考えたことはありますか？
「まだ両親とも元気だから考えたくない」「相続してから考えればいいのでは？」そのようにお考えの方も多いでしょう。
相続後、誰も住まずに実家を空き家のまま放置してしまうと、「負動産」になる恐れがあります。
そこで今回は、相続した資産を負動産にしないためにやっておきたいことや、「富動産」にするためのポイントについて解説します。
また、負動産を富動産に変えるとっておきの解決方法についてもご紹介しますので、最後までチェックしてみてくださいね。

不動産売却をする前に知っておきたい「負動産」とは？

本来不動産とは、土地や建物など人が居住したり、賃貸として資産運用したりと、所有者の「財産」としてさまざまな価値をもたらすものと定義されています。
対して負動産とは、持てばもつほど資産を減らしてしまう、まさに「負の財産」としてとらえた造語です。
老朽化した空き家や観光客が激減した土地に建てた別荘など、人の居住しない負動産は、管理費や固定資産税などの費用だけが膨らんでいきます。
近年の日本では、こうした住み手のいない実家や別荘などが空き家として放置され、年々増え続けているのです。
少し前のデータですが、総務省統計局による「平成30年住宅・土地統計調査」では、空き家数が過去最多の約849万戸。
実に全国の住宅の13.6％もの割合を占めています。
※出典元：国土交通省「空家等対策特別措置法について」より

現状が空き家なら要注意！「負動産」の問題点とは？

負動産を放置し続けることで、さらなる負担の発生が懸念されています。
それが2015年より施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」の施策の1つ「特定空家等に対する措置」に認定されることです。
＜特定空き家とは？＞

• 倒壊等が著しく保安上危険な状態
• 衛生上著しく有害な状態となるおそれのある状態
• 著しく景観を損なっている状態
• 生活環境の保全を図るために放置することが不適切とされる状態

特定空き家に認定されると、これまで受けていた固定資産税の減免措置（200平米までの住宅で6分の1）が受けられなくなります。
さらに命令に従わない場合は、行政代執行による特定空き家の撤去がおこなわれる場合もあるため、注意が必要です。
※出典元：国土交通省「土地の保有に係る税制」より

不動産売却前に負動産を富動産へ導くポイントとは？

次に負動産にしないための対策と、富動産に導くポイントについて見てみましょう。

負動産にしないために今からできる3つの対策

大切な実家や資産を負動産にしないためには、相続前に対策することが最も重要です。
負動産対策①相続が発生する前に親や兄弟姉妹と話し合う
相続の話はつい後回しにしがちですが、実は親御さんが元気なうちに話し合うことがとても大切です。
誰が実家を相続するのか、今後どうしていきたいかなど、親御さんの意向を確認しておくといいでしょう。
さらにこのタイミングで、登記名義人の確認もしておきましょう。
実は相続してみたら、登記が祖先のままだったという事も、珍しくありません。
登記情報が古いと、手続きが複雑になる恐れがあるため、早めに解決しておくといいでしょう。
負動産対策②適切に管理する
負動産にしないために大切なことは、適切な管理をすることです。
売却のタイミングが来たときに、いつでも内見できるよう、日頃からのメンテナンスをすることはとても重要です。
たとえば、換気などの空気の入れ替えや、排水トラップの中の水が蒸発しないよう水を流したり、庭のゴミ回収もこまめにおこないます。
その他外部や室内に破損や亀裂などはないか、目視の確認も重要になります。
遠方にお住まいの方で、自身で管理できない場合は、空き家の管理ができる会社へ依頼をするといいでしょう。
負動産対策③不動産の価値について査定しておく
実家などの不動産が負動産になるかどうか、不動産査定でしっかりと価値を調べておくと安心です。
相続後に居住予定がない場合は、早めに売却を検討しておくことで、空き家対策にもなり得ます。
すぐに売却しない場合でも、査定による不動産の価値を知っておくことで、相続の仕方や資産運用について考えるきっかけにもなるでしょう。
負動産を査定に出してみたら、「思ったよりも価値があることに気づいた」「こんな活用方法もあるんだ」と気づかされるかもしれません。

富動産にするために押さえておきたいポイント

富動産にするために重視するポイントは以下の2点です。
ポイント①価値が下がる前に手放す
富動産にするなら、やはり価値が高いうちに売却するのがオススメです。
建物は年数が経てば経つほど、経年劣化が進んでいきます。
また、空き家になってしまうと家の劣化が早くなってしまい、管理するのも大変です。
現在ご両親お二人でお部屋を持て余しているようなら、お二人で住むのにちょうどいい広さの家に住み替えるのもいいかもしれません。
売却代金でご夫婦の夢だった、海の見える場所や自然豊かな森の一軒家など、セカンドステージを謳歌するのも素敵ですね。
ポイント②富動産として活用する作戦を考える
立地条件によっては、家に値段をつけずに土地として売却する「古家付き土地」や「更地」として売却する方が早く売れるかもしれません。
売却で考えていたけれど、条件によっては賃貸物件として貸し出すことで、富動産に変化するケースもあります。
どのようにご自宅を活用していくのか、あらゆる角度で考えてみるといいでしょう。

不動産売却を成功させよう！負動産を解消する3つの解決方法

ご自宅の売却は、必ずしも住居としての売却である必要はありません。
最後に、負動産にしない！売却を成功に導く解決方法を3つご紹介します。

解決方法①高齢者向けのデイサービスや老人ホームとして活用する

デイサービスや老人ホームなどを、一般の住宅で運用するケースが増えています。
少子高齢化社会の加速が叫ばれる中、高齢者が通いやすい施設は、まだまだ不足している、というのが現状です。
高齢者向けの施設にする際は、高齢者が利用しやすいよう、室内の段差を解消したり、手すりを設置する費用が必要になります。
ただし条件によっては補助金の対象となる場合がありますので、各自治体へ詳細を確認してみるといいでしょう。

解決方法②移住者向けのシェアハウスや一軒家として活用する

新型コロナウイルス感染拡大に伴い、在宅ワークを定常化させる企業が増えつつあります。
そうなると、都心で高い賃料を払って生活する必要もなく、緑豊かな環境を求めて移住先を探している方は多いはず。
江戸川区、浦安市、市川市エリアは、利便性も高く、広々とした公園などほどよく点在しており、移住には最適なエリアといえます。
一軒家に複数の移住者が住むシェアハウスや、家族で移住したい方のための一軒家としての活用も見込めるでしょう。

負動産解決方法③カフェや塾など店舗兼住宅として活用

ご自宅が住宅地にあれば、カフェや学習塾など店舗としての活用もオススメです。
住宅をカフェや塾にリノベーションすると、新たに店舗を構えるのに比べ、建築費用を押さえられます。
最近は、空き家を活用した古民家カフェやレストランも増えており、ノスタルジックな空間に人気が高まっています。
これらのどのニーズがご自宅の活用に適しているのか、不動産会社とよく相談をして決めるといいでしょう。
不動産を負動産にしないために、タイミングを逃さないようにしましょう！

まとめ

ご両親が健在の間に、今後について話し合いの場を設けることで、負動産になることを防げる可能性があります。
適切なタイミングを見極めるためにも、居住予定のない負動産は、売却査定でその価値を把握しておくといいでしょう。
江戸川区、浦安市、市川市エリアで不動産売却をご検討中の方は、リアルスター株式会社までお気軽にご相談ください。