売却した不動産に住み続けられる！リースバックの仕組みとは？

ローンを組んでマイホームを購入したものの、状況が変化して返済が苦しくなることは珍しくありません。
また「老後資金が不安、けれども家がなくなると困る」「家を売って事業資金を調達したい、けれども人に知られたくない」と考えることもあるでしょう。
不動産売却の新しい形「リースバック」なら、そんな悩みを解決できます。
不動産売却をご検討の方は、ぜひ参考にしてください。

不動産売却の新しい形「リースバック」とは？

リースバックとは、今住んでいる不動産を売却し、買主から賃貸して住み続けることを指します。
通常の不動産売却では、売買契約が成立したら、新しい所有者に不動産を引き渡さなければなりません。
リースバックでは売却することでまとまった資金を得られるうえ、家賃を支払うことで、もとの家にそのまま住めることが特徴です。
売却で得た資金の用途も限られていないため、老後資金や事業資金、子どもの教育資金など、自由に活用することが可能です。

リバースモーゲージとの違い

「自宅に住んだまま資金を調達する」と聞くと、リバースモーゲージを思い浮かべる方もいるのではないでしょうか。
リバースモーゲージは、自宅を担保に入れて金融機関から資金を借り入れ、死亡したときに自宅を売却して一括返済する方法です。
リバースモーゲージでは、死亡するまで、不動産の所有権は自分が持つことに対し、リースバックでは売却後、取引相手に所有権が移ります。

不動産をリースバック方式で売却するメリット

不動産を通常の売却ではなく、リースバック方式で売却するメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。

売却後も同じ家に住み続けられる

リースバックの最大のメリットは、売却したあとも家賃を払うことで同じ家に住み続けられることです。
通常の売却であれば、売却後は新しい家を見つけて引っ越さなければなりません。
引っ越しの手間とコストはかなりの負担になりますし、とくにご年配の方は新しい土地に馴染めるかといった不安も感じることでしょう。
その点リースバックなら、引っ越しの負担もなく慣れた家にそのまま住み続けられるので安心です。

現金化までの期間が短い

リースバックは基本的に売買仲介ではなく、買取になるケースがほとんどです。
そのため通常の売却のように、広告を出して購入希望者を探し、内覧を繰り返す手間と時間が不要になることもメリットです。
基本的には物件を査定してもらい、金額に納得すればそのまま契約となるため、比較的短期間で自宅を現金化できます。
事業資金にするためにできるだけ早く現金化したい、けれども引っ越しの負担は避けたいといった場合には、リースバックはおすすめです。

所有コストがなくなる

不動産をリースバック方式で売却すると、所有権は新しいオーナーに移ります。
そのため、不動産を所有していることで生じる固定資産税やメンテナンス費用といった、コストの負担がなくなります。
雨漏りが発生した、シロアリの被害にあったといったときでも、修繕は所有者の負担でおこなわれるので安心です。

売却したことを周囲に知られずにすむ

通常の不動産売却なら、家を明け渡すために引っ越す必要があるので、売却したことを周囲に隠すことはできません。
まったく違う場所に引っ越すならそれでもいいかもしれませんが、「子どもを同じ学校に通わせたい」「通勤や買い物に便利で同じエリアで暮らしたい」などの理由で、同じ地区に住みたいと考える人は多いものです。
そうすると「家があるのにどうしてアパートに引っ越したの？」「家を手放すような事情があったの？」と勘ぐられてしまう可能性があります。
その点リースバックなら、引っ越す必要がないので売却したことを周囲に知られることはありません。

売却した不動産は買い戻せる可能性もある

どうしても現金が必要だけれども、資金に余裕が出たら愛着のある家を買い戻したい、と考える人もいるでしょう。
そんなときには、リースバックで売却するときに「買い戻し特約」を付けておけば、買い戻すことが可能です。
ただし、買い戻せる期間は決まっているので、期間内に決められた金額を用意しなければいけない点には注意が必要です。

不動産をリースバック方式で売却するデメリット

売却後も住み慣れた家で暮らせるリースバックによる売却ですが、以下のようなデメリットもあります。

売却価格が相場よりも安くなりがち

リースバック方式での売却は、通常の売却と比較すると売却価格が安くなりがちです。
一般的には、相場価格の70%前後になるといわれています。
たとえば普通に売却すると4,000万円の物件であれば、リースバックなら2,800万円前後になってしまいます。
リースバック方式で売却した不動産では、売主に賃貸するため新しいオーナーは自由に売却できません。
その間、物件の価格が下がるかもしれず、長期間のリスクを抱えることになってしまうことが、売却価格が低くなりがちな理由です。
リースバックを検討するときは、リースバックで得られるメリットが、売却価格が低くなるデメリットを上回るかを比較することが大切です。

自分の所有財産ではなくなる

リースバック方式で売却すると、所有権は買い手に移るため、自分の所有財産ではなくなってしまいます。
「将来子どもに家を残したい」と考えているのであれば、リースバックは適していません。
また、これまで自分の所有物であったため、「壁の色を変えたい」「床板を新しくしたい」と思ったときには自由にリフォームできました。
しかしリースバックした場合、同じ家に住めるものの、あくまで「賃貸」であるため、手を加えるときには所有者の許可が必要になる点にも注意が必要です。

家賃の支払いが生じる

リースバック方式で売却すると、新しい不動産のオーナーから賃貸することになるため、家賃の支払いが発生します。
リースバック方式で売却した不動産に支払う家賃は、不動産の売却価格と期待利回り、によって決められるのが一般的です。
リースバックするときには、家賃を抑えて長く住み続けたいのか、手元の現金を多くしたいのかをよく考えることが大切です。

オーバーローンだとリースバックできない

ローンの負担が重いことが理由でリースバックを検討したときに、売却金額がローンの残債を下回る「オーバーローン」の状態であるとリースバックはできません。
不動産を売却するときには、住宅ローンを完済して抵当権を外す必要があります。
しかし売却金額でローンを完済できなければ、金融機関は抵当権を外す許可を出さないためです。
また、ローンを完済できるケースでも、残債が多ければ、手元にはわずかな金額しか残らないこともあります。
リースバックを検討するときには、ローンを返済したあとにどれくらいの現金が残るのかを必ず確かめておきましょう。

まとめ

不動産をリースバックすると、まとまった現金を手にしたうえに今の住み慣れた家にそのまま住み続けられるメリットがあります。
ただし売却金額は相場よりも安くなる、家賃が発生するなどのデメリットもあるため、メリットデメリットを比較したうえで検討することが大切です。
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