不動産売却時の心理的瑕疵とは?売却価格に与える影響!

2024-10-05

不動産売却時の心理的瑕疵とは?売却価格に与える影響!

不動産売却が難しい条件の1つに、心理的瑕疵があることが挙げられます。
心理的瑕疵がある物件を売りたい場合、ある程度売却価格が下がることを覚悟しなければいけません。
今回は、心理的瑕疵とはなにか・売却価格がどれぐらい下がるかや、心理的瑕疵がある物件に関する告知義務について解説します。

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不動産売却における心理的瑕疵とは

不動産の取引に当たって、買主に心理的な抵抗を生じさせる恐れのあることがらを指します。

たとえば、事故物件(殺人事件があった、前の住人が自殺したなど)が該当します。
心理的瑕疵には告知義務が課されているため、このような物件を売る際は購入希望者にその事実を伝えなければなりません。
前に住んでいた高齢者が病気や老衰で亡くなった場合は、通常、事故物件とはみなされませんが、死後に発見まで時間が経過していた場合は事故物件になる可能性があります。


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心理的瑕疵がある不動産の売却価格

心理的瑕疵がある不動産の売却価格は下がりますが、下落率は一律ではありません。
事故が何年前に起きたかや、どれくらい報道されたかといった要素も、売却価格に影響を与えます。
どれほど価格を下げて物件を売り出すかは、個別に判断することになります。
心理的瑕疵の感じ方は人によって異なるため、気にしない方が条件を気に入って購入する場合、価格を大幅に下げなくても売れる可能性があります。

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不動産売却における心理的瑕疵の告知義務

前に住んでいた方がどのように亡くなった場合に心理的瑕疵となるかについて、2021年に国土交通省がガイドラインを定めました。
そのガイドラインでは、自殺・他殺など事件性のある不自然な死については、事故物件として告知義務があるとされています。
なお、心理的瑕疵については、特段の事情がない限り、宅地建物取引業者に調査義務はありません。
売主が事故物件であることを不動産会社や買主に自ら伝える必要があるため、注意が必要です。
いつまで心理的瑕疵に告知義務があるかは、ケースバイケースで判断する必要があります。
長期間が経過している場合や事故後に他の住人が住んでいる場合、以前に自殺があっても告知義務がなくなると考えられることもあります。
しかし、凶悪な殺人事件が発生した部屋については、どれだけ年月が経過しても住みたくないと考える方が多いでしょう。
このようなケースでは、一般的に告知義務がなくなるとされる期間が過ぎても、告知義務があると考えられます。


まとめ

不動産売却における心理的瑕疵とは、買主・借主に心理的な抵抗を生じさせる恐れのあることがらを指します。
内容次第で、売却価格がどれだけ下がるかは変わります。
浦安市で不動産売却をお考えならリアルスター株式会社にお任せください。
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