譲渡損失とは？不動産売却後の確定申告や税制特例について解説

不動産を売却して損失が出た場合、確定申告はどうなるのか、税制特例はあるのか気になりますよね。
この記事では、譲渡損失とは何か、不動産売却で譲渡損失が出た場合に使える特例や確定申告について解説します。
不動産の売却を検討中の方は、ぜひ参考にご覧ください。

不動産売却における譲渡損失とは？

譲渡損失とは、株式や不動産などの資産の売却で発生する損失（売却損）のことです。
譲渡損失の計算方法は以下のとおりです。
譲渡所得＝売却金額－（取得費＋譲渡費用）
取得費とは、不動産の取得代金に加えて、仲介手数料や不動産取得税なども含まれます。
なお、建物の場合は取得代金から減価償却費相当額を差し引く必要があります。
減価償却とは、経年劣化により不動産の価値が減少していくことを考慮し、会計処理上で取得費から差し引く会計処理のことです。
譲渡費用とは、売却に関連して発生する諸費用（仲介手数料、印紙税など）のことです。
上記の計算結果がプラスとなる場合は譲渡所得として確定申告が必要となり、損失が発生した場合は「譲渡損失」となり、確定申告は任意となります。
譲渡損失は、特例を活用してその他の所得と損益を通算することで税金の軽減が可能です。

不動産売却の譲渡損失で活用できる特例や条件とは？

特定の自宅の買換えまたは売却で譲渡損失が発生した場合は、損益通算および繰越控除の特例が活用できます。
損益通算とは、所得計算上生じた損失を、一定の順序にしたがって他の所得から差し引くことを指します。
その年の損益通算で控除しきれない損失は、翌年以降最長3年間は繰越控除が可能です。
ただし、条件として売却する自宅の所有期間が5年を超えていなければなりません。
また、自宅の買換えで発生した譲渡損失の特例は、「新居の床面積が50㎡以上および住宅ローンの融資期間が10年以上あり、ローン残高がある」などが条件となります。
自宅の売却による譲渡損失の特例は、「売却の前日に償還期間が10年以上の住宅ローンの残高があり、住宅ローンの残高が売却金額を超える金額であること」などが条件です。
そのほかの詳細な条件については、国税庁のホームページで確認することができます。

不動産売却における譲渡損失の確定申告の流れとは？

譲渡損失の特例を受けるための確定申告の流れは、以下のとおりです。

• 必要書類を集める
• 申告書の作成
• 税務署へ提出

まずは、住民票、登記事項証明書の写し、売買契約書の写し、そして住宅ローンの残高証明書などの必要書類を収集してください。
確定申告書を作成する際には、手書きのほかにも、国税庁の公式ホームページで作成することも可能です。
確定申告書の提出方法としては、税務署に直接提出する他にも、郵送やe-Taxを活用した提出方法があります。
なお、確定申告の受付期間は通常、毎年2月16日から3月15日までとなっています。

まとめ

譲渡損失とは、売却時に生じる損失のことです。
特定の自宅の売却または買換えによって生じた譲渡損失は、損益通算および繰越控除の特例を活用することで、その他の所得にかかる税金を軽減することができます。
特例を利用するには、確定申告が必要です。

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