個人での不動産売却で消費税は課税される？課税対象と消費税計算時の注意点とは

不動産売却では、消費税が課されるケースと課されないケースがあります。
大きな金額を取り扱う不動産売却では、消費税の課税対象や計算方法を誤ると、予算などに影響が出るおそれがあります。
不動産売却時の消費税の課税対象や消費税の計算方法、計算時の注意点を覚えておきましょう。

不動産売却で消費税の課税対象になるケースとは？

不動産売却で消費税の課税対象となるのは、国内で事業をおこなう法人と個人事業主です。
ただし、不動産全体に対して消費税が課されるわけではありません。
建物部分は課税対象ですが、土地は「消費されるものではない」ため、非課税となります。
では、事業用ではない個人の自宅や別荘を売却する場合、消費税は課税されるのでしょうか。
個人での不動産売却では、建物にも消費税は課されません。
また、不動産売却時にかかる印紙税や譲渡所得税、登記免許税などの税金も非課税となります。
ただし、不動産会社への仲介手数料、一括繰り上げ返済手数料、抵当権抹消登記を依頼した際の司法書士への報酬金には消費税が課されます。

不動産売却時の消費税の計算方法と計算する際の注意点

消費税の課税対象となる事業主と非課税対象となる個人が不動産を売却する場合の売却価格は、以下の計算式で算出します。

• 課税対象者が不動産を売却する場合：売却価格＝土地の価格＋（建物の価格×消費税10％）
• 非課税対象者が不動産を売却する場合：売却価格＝土地の価格＋建物の価格

事業用不動産を売却した際の納税額の計算方法

事業用不動産の売却にかかる消費税から納税額を計算する場合、以下の方法で計算します。
納税額＝預かり消費税－支払い消費税
預かり消費税とは商品を取り引きした際に消費者から受け取るもの、支払い消費税とは商品の仕入や経費の支払いなどにかかるもので、消費者として負担する税金です。
たとえば、建物の売却益が税抜700万円、売却にかかった経費が税抜200万円、税率10％の場合を考えてみましょう。

• 預かり消費税：700万円×0.1＝70万円
• 支払い消費税：200万円×0.1＝20万円
• 納税額：70万円－20万円＝50万円

事業用不動産の売却にかかる納税額の計算方法は、「課税売上のみの場合」と「課税売上に非課税売上を含める場合」によって、計算方法が異なります。

消費税を計算する際の注意点

不動産価格は「不動産の表示に関する公正競争規約施工規則」により、税込価格を表示することになっています。
ただし、仲介手数料は税抜価格をもとに計算します。
また、不動産売却時の消費税は、不動産を引き渡すときの消費税率で計算するため、不動産売買をおこなっているあいだに消費税率が変わる場合は、注意しましょう。

まとめ

個人の不動産売却では、土地・建物ともに消費税は課されません。
しかし、事業用不動産を売却する場合は、課税される場合がありますので注意しましょう。
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