マイホーム買い替えに適したタイミングは人それぞれ？方法や注意点を解説

マイホームを買い替えるときには、現在の住居の売却と新居の購入を同時に進めなければなりません。
買い替えを成功させるには、両者をどんなタイミングで、どう進めれば良いのかをあらかじめ把握しておくことが大切です。
そこで今回は、売却と購入のタイミングによって異なる2つの買い替え方法、「買い先行」と「売り先行」について、メリット・デメリットを解説します。

マイホームを買い替えるタイミングは資金とローン残債を考慮する

マイホームを買い替える方法には、現在の住居を先に売却する「売り先行」と、先に新居を購入する「買い先行」があります。
どちらを選ぶかは、手元にある資金とローン残債を考慮したうえで決めることが大切です。
順番に解説していきます。

手元の資金とローン残債の4つのパターン

現在の住居を購入した際に住宅ローンを組んだ場合、現在手元にある資金とローン残債の有無の組み合わせとしては、主に以下の4パターンが考えられます。

• ローン残債あり・手元の資金なし（手元の資金だけでは現在のローンを完済したり新たなローンを組んだりできない）
• ローン残債あり・手元の資金に余裕あり（現在のローンにくわえて新居のローンも組むダブルローンが可能）
• ローン残債なし・手元の資金なし（手元資金だけでは新たなローンを組むのが厳しい）
• ローン残債なし・手元の資金あり（問題なく新たなローンが組める）

住宅ローンを借り入れた金融機関にローン残債を確認し、ご自身がどのパターンに当てはまるかをまずは把握しましょう。
売り先行とは？
売り先行とは、先に現在の住居を売却して得た資金を、新居購入に充てる方法です。
売り先行は、上記パターンの1や3など、現在手元にある資金だけでは新居の住宅ローンは組めないものの、売却して資金を得ることで新居購入が可能になる方に向いています。
買い先行とは？
買い先行とは、先に新居を購入して住み替えたタイミングで現在の住居を売却する方法です。
買い先行は、上記パターンの2や4のように手元に十分な資金があり、現在の家を売却した資金をあてにせず新居の住宅ローンを組める方に向いた売却方法です。

マイホームを買い替えるタイミング別のメリット・デメリット

売り先行と買い先行にはどのようなメリット・デメリットがあるのかご紹介します。
どのような流れで買い替えが進むのかとあわせて確認しましょう。

マイホームを売り先行で買い替えるメリット・デメリット

まずは売り先行のメリット・デメリットからご紹介します。
売り先行のメリット
売り先行は、今住んでいる家を先に売却するため、新居購入の資金を得られるのがメリットです。
住宅ローンを返済したうえで残った資金を新居購入に充てられるので、資金計画が立てやすくなります。
新居購入を先に進めてしまうと、想定していた金額で売却できなかったときには資金計画が狂う可能性がありますが、売り先行ならその心配がありません。
また、現在の住居の売却が決まってから引き渡しまでの間に新居を見つけて引っ越しまで済ませれば、仮住まいは不要になりコストを大きく削減することが可能です。
売り先行のデメリット
売り先行は、現在の住居に住みながらの売却となるので、住んでいる間に購入希望者の内覧に応じなければなりません。
いつ内覧したいといわれても良いように、常に家をきれいに保つ努力が求められます。
内覧は土日祝に予定されることが多いため、基本的には予定を空けておく必要もあるでしょう。
また売却が決まったあとは引き渡しまでに引っ越さなければならず、新居をじっくり選ぶ時間がなくて妥協してしまう可能性もあります。
引き渡しまでに新居が見つからなければ仮住まいが必要になり、新居購入後とあわせて2回引っ越すことになるのも売り先行のデメリットです。

マイホームを買い先行で買い替えるメリット・デメリット

続けて買い先行で買い替えるメリット・デメリットを見てみましょう。
買い先行のメリット
買い先行は、新居に移ってから現在の住居の売却活動ができるので、じっくり時間をかけて新居を選べるのがメリットです。
売り先行のときのように、現在の住居を引き渡すまでの限られた時間で新居を探す必要がありません。
現在の住居を空き家にしてから売却活動ができるので、購入希望者に良い印象を与え、有利に売却を進められる可能性もあるでしょう。
買い先行のデメリット
買い先行は、現在の住居に住宅ローンが残っている場合、新居の住宅ローンとあわせて両方の支払いが生じる、いわゆるダブルローンとなることがデメリットです。
新居に入居してから現在の住居を売却するまでの期間がダブルローンとなりますが、売却が長引いた場合負担が重くなる可能性があります。
また現在の住居が最終的にいくらで売却できるかは、買主が決まるまで未知数です。
想定よりも安くでしか売れなかったときには、将来の資金計画に狂いが生じる可能性があります。
買い先行による住み替えは、資金に余裕がないと難しい方法といえるでしょう。

タイミングが重要なマイホームの買い替えで知っておきたい注意点

マイホームの住み替えで知っておきたい注意点を2つご紹介します。

注意点①売り先行での売却は同じ不動産会社に依頼する

新居の購入と現在の住居の売却は、買い替え先の住居が遠方でなければ同じ不動産会社に依頼するのがスムーズです。
とくに売り先行に関しては、売却が決まってから引き渡し日までの間に新居を購入できれば、ダブルローンも仮住まいも発生せず、コストを抑えた買い替えを実現できます。
購入と売却を別々の不動産会社に依頼することも可能ですが、2社とやりとりしながら購入と引き渡しのタイミングをあわせるのは困難を要します。
不動産会社が互いに連絡を取ることは基本的にないため、売主がすべての調整をおこなう必要があり、時間も手間も必要です。
その点1社に任せれば、購入と売却のどちらの進行も不動産会社にすべて任せられるので安心です。

注意点②不動産会社とは専任系の媒介契約を結ぶ

住み替えで不動産会社と契約するときには、売り先行、買い先行のいずれの場合も専任系の媒介契約を結ぶことが大切です。
不動産会社と結ぶ媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があります。
このうち一般媒介契約は、複数の不動産会社と契約を結べることが特徴です。
広く購入希望者を探せますが、不動産会社には売主に対する活動状況報告書の提出義務がなく、どれだけ熱心に売却に取り組んでもらえるかはわかりません。
一方専任系の媒介契約は、1社とだけ契約して信頼関係を結んだうえで売却に取り組む方法です。
売主に対する活動状況報告書の提出義務もあるため、どのように売却活動をしているのかを確認できるのがメリットです。
とくに買い先行では、どれだけ早く現在の住宅を売却できるかが重要になります。
売却が長引けばダブルローンの期間がそれだけ延び、ローン負担が重い状態が長く続いてしまうためです。
住み替えを早く進めたい方は、専任系の媒介契約を選びましょう。

まとめ

マイホームの住み替えは、現在の住居を売却するタイミングによって「売り先行」と「買い先行」があります。
どちらで買い替えを進めるかは、ローン残債と手持ちの資金を考慮して検討しましょう。
なお売り先行で進める場合は、売り買いを同時に進行させるとコストを抑えられるため、1社の不動産会社に任せるのがおすすめです。

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