離婚時に財産分与するなら不動産売却がおすすめ！手順と注意点をご紹介

離婚時には婚姻期間中に築いた資産を分け合う「財産分与」をおこないます。
その際自宅などの不動産を、どのように分け合うのかが問題になるケースが少なくありません。
基本的には、不動産は売却して現金化することで財産分与するのがおすすめです。
今回は、そもそも財産分与とは何なのか、財産分与で不動産売却する方法にはどのようなものがあるのかを注意点とあわせてご紹介します。

離婚時の財産分与では不動産売却がおすすめ！財産分与とは

財産分与とは、婚姻期間中に築いた財産を離婚時に分配することを指します。
まずは財産分与の種類と、対象になる財産とならない財産を確認しておきましょう。

財産分与の種類とは

財産分与には、以下の3種類があります。

• 清算的財産分与：夫婦が婚姻期間中に築いた財産を平等に分配する
• 扶養的財産分与：離婚によって配偶者のいずれかが困窮する場合に、生活を維持する目的で財産を分配する
• 慰謝料的財産分与：離婚の原因となったほうが、慰謝料として財産を分配する

単に「財産分与」というときには、「清算的財産分与」を意味するのが一般的です。
財産分与では、財産を平等に2分の1ずつ分け合うのが原則です。

財産分与の対象になる不動産とならない不動産

不動産に関しては、一緒に住んでいたからといって必ずすべての不動産が財産分与の対象になるわけではありません。
財産分与の対象になる不動産と、ならない不動産を確認しておきましょう。
対象になる不動産
財産分与の対象となるのは「婚姻期間中に協力して築いた財産」に限定されます。
そのため婚姻中に購入した不動産は、財産分与の対象です。
対象にならない不動産
不動産を購入したときの住宅ローンが残っていて、売却しても完済できない場合は、財産とはならないため財産分与の対象外です。
また、婚姻期間を共に過ごした不動産であっても、夫婦のどちらかが婚姻前に購入したものであるなら財産分与の対象にはなりません。
ただし婚姻前に夫婦のどちらかが購入した不動産でも、婚姻後も住宅ローンを支払っていたケースでは、婚姻後に支払ったローン分は共有財産と認められます。
さらに婚姻前・婚姻後に関わらず、相続や贈与などで夫婦いずれかが親などから譲り受けた不動産も「共に築いた財産」ではないため、財産分与の対象外とされます。

不動産の財産分与は売却がおすすめ

財産分与では、原則、財産を2分の1ずつ分け合いますが、現金や預貯金と違い、不動産を分割するのは困難です。土地であれば分筆することもできますが、建物については物理的に2つに分けるのは現実的ではありません。そのため不動産を財産分与するときには、売却して現金化する方法がよく取られます。

離婚時の財産分与で不動産売却する手順と売却以外の方法

現物を分け合うのが難しい不動産は、売却するのがおすすめですが、それ以外にも方法はあります。

財産分与に際して不動産売却する手順

財産分与に際して不動産売却するときには、以下の手順で進めます。
STEP①不動産の所有名義を確認する
まずは、不動産の所有名義を確認します。
不動産は、対象不動産を所有している名義人しか売却ができないとされています。
さらに、売却に際しては名義人全員の同意が必要です。
財産分与に際して売却したいと思っても、名義が相手配偶者の単独名義であったり、共有名義でも相手が売却に同意しない場合は売却できません。
STEP②不動産会社に査定してもらう
財産分与する不動産がどれくらいの価値があるのかは、不動産会社に査定してもらうことで確認できます。
不動産会社では、物件情報などから査定価格を出す「机上査定」と、実際に物件を見に来る「訪問査定」をしています。
正確な価値を知るためには、訪問査定を依頼しましょう。
STEP③ローン残高を確認する
不動産に住宅ローンが残っている場合には、借り入れした金融機関にローン残高を確認します。
不動産を査定してもらっても、住宅ローンの残債が多く、売却しても完済できない場合はそもそも財産分与の対象とはなりません。
住宅ローンの残高がわかったら、査定額から残高を差し引いて、不動産にいくらの価値があるのか算出します。
STEP④分配方法を考える
査定額から住宅ローンの残高を差し引いて利益が出る場合には、分与方法を検討します。
財産分与では、夫婦それぞれに2分の1ずつ財産分与するのが基本です。
しかし協議に合意すれば、それ以外の割合で財産分与しても問題はありません。
夫婦で話し合い、財産をどのように分配するかを決めましょう。

離婚時の財産分与で不動産売却する際の注意点

離婚に際して財産分与するために不動産売却するときには、注意点があります。

財産分与は離婚届を出してからおこなう

最初の注意点は、離婚に際しての財産分与は、離婚届を出してからおこなうことです。
正式に離婚が成立する前に財産分与してしまうと「贈与」とみなされ、贈与税や不動産取得税が課される可能性があるためです。

財産分与の請求は離婚後2年以内におこなう

離婚すると財産分与請求権が発生します。
この権利を行使できる期間は、離婚が成立した日から2年と定められているので、それ以降は財産分与を請求する権利を失ってしまいます。
ただし財産分与には時効がないため、2年以内に財産分与を求めることを明確に示していれば、権利自体は消滅しません。
また、相手が任意で応じてくれるなら、2年を過ぎても財産分与してもらうことは可能です。
ただしその場合、贈与とみなされる可能性があるため、税理士などに相談したうえで進めることが大切です。

不動産会社とは専任系の媒介契約を結ぶ

離婚での財産分与に際して不動産売却するときには、不動産会社と専属専任媒介契約か専任媒介契約を結ぶことが大切です。
媒介契約には選任系以外にも一般媒介契約があります。
一般媒介契約は、複数の不動産会社と契約を結べるのが特徴です。
しかし一般媒介契約には、売主に対する活動状況報告書の提出義務がないため、どのような活動がおこなわれているかが見えにくくなる傾向があります。
その点専任系の媒介契約は、1社としか契約を結べないため信頼関係を築きやすく、熱心な売却活動が期待できます。
離婚に際しての財産分与を目的とした不動産売却に時間をかけたくない場合には、専任系の媒介契約を選ぶのがおすすめです。

まとめ

婚姻期間中に築いた財産は財産分与の対象となり、婚姻してから購入した不動産も含まれます。
不動産は現物を分け合うのが難しいので、売却して現金化したうえで分配するのがおすすめです。
財産分与に際して不動産の価値を知るためには、不動産会社で査定を受ける必要があります。
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