「契約不適合責任」とは？売却時の注意点を解説！

「契約不適合責任」という言葉を耳にしたことはあるでしょうか。
以前は「瑕疵担保責任」と表現されており、2020年4月に改正されたばかりのまだ認知度が低い規定です。
そこで今回は、契約不適合責任とはどのようなものか、売却時の注意点や瑕疵担保責任との違いについて解説します。

そもそも「契約不適合責任」とは？

契約不適合責任とは、目的物の種類・品質・数量が契約内容に適合していなかった場合に、売主が買主に対して負う責任のことをいいます。
たとえば、契約書に記載のなかった雨漏りや壁のひび割れが売却後に発覚したとします。
この場合、契約書の内容と異なるとみなされ、売主は買主から修理費や損害賠償などを請求される可能性があります。

不動産売却における「契約不適合責任」と「瑕疵担保責任」の内容や違いは？

2020年4月に民法改正が行われ、瑕疵担保責任から契約不適合責任へと表現が変わりましたが、内容にはどのような違いがあるのでしょうか。

1.適用対象

瑕疵担保責任では、売買の目的物に「隠れた瑕疵」がある場合に限って、買主から売主に責任を問うことができました。
しかし契約不適合責任ではそのような制限はなく、瑕疵が隠れている必要はありません。
つまり契約書の内容と異なる商品を売却したことが発覚した時点で責任が生じるのが、契約不適合責任といえます。

2.請求可能な権利

さらに大きな違いは、買主が売主へ請求可能な権利です。
以前は「契約解除」と「損害賠償」の請求のみでしたが、契約不適合責任に改正されてからは、「追完請求」と「代金減額請求」が追加されました。
これにより、買主は以前よりも安全に取引をおこなえるようになりましたが、売主は従来の瑕疵担保責任に比べると責任の内容が重くなったといえます。

3.損害賠償の売主の帰結事由

損害賠償を請求する場合、瑕疵担保責任では売主の無過失責任とされてきました。
契約不適合責任では売主の帰責事由（責められるべき理由や落ち度、過失のこと）が損害賠償では必要で、解除では不要となります。

4.損害賠償の範囲

また損害賠償の範囲にも、違いがあります。
瑕疵担保責任は契約が有効だと信じて費やし、結果的に無駄となった費用である「信頼利益」が損害賠償の対象となります。
一方で契約不適合責任は、契約が履行されたならば買主が得られたであろう「履行利益」が対象です。

5.責任追及の権利行使期間

瑕疵担保責任では、買主が瑕疵を知った時から1年以内に、責任追及をする旨の意思表示をしなければなりまませんでした。
しかし契約不適合責任では、買主が不適合を知った時から1年以内に、不適合である旨を通知すればよいとされています。

不動産売却の「契約不適合責任」で気を付けたい注意点とは？

契約不適合責任では、契約内に特約を記載することで、その特約の内容に限って契約不適合責任を免責することが可能です。
ただし売主が不適合を知りながら買主に告げなかった場合や、売主自らの行為により権利に関する不適合が生じた場合など、特定の状況では免責を認められません。
売主は契約時に責任免除の特約を設け、契約書へ明記しておくことで、売却後のトラブルを回避できるでしょう。

まとめ

契約不適合責任を免責にして売却する場合、契約条文や告知書の記載方法が重要になります。
リアルスター株式会社では、価格査定だけでなく、不適合責任等、売却に際して注意する点は事前に説明させて頂いております。
契約不適合責任について気になる点がございましたら、お気軽にお問合せください。
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