不動産売却における減価償却費とはどのように計算するの?

2023-02-20

不動産売却における減価償却費とはどのように計算するの?


不動産売却の税金を調べると「減価償却」という言葉を見かけることがあります。
減価償却の仕組みを理解すれば節税対策になりますが、減価償却方法は土地建物の種別や事業用と非事業用、事業用であれば取得年次によって異なります。
そこで今回は自分で減価償却費を計算できるよう、減価償却とは何か、ケースごとの計算方法や気を付けたい注意点をご説明いたします。

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不動産売却における減価償却とは?

減価償却とは、経年劣化により減少していく不動産の価値を、取得費から差し引く会計処理方法です。
不動産売却にかかった費用は全額経費とするのが通常ですが、建物部分は年数の経過とともに価値が減少していきます。
そこで取得費用を使用可能期間にわけ、必要経費に計上するのです。
その1年ずつ分けた費用を「減価償却費」といいます。
これはマンションなどの建物部分に当てはまりますが、土地に対しては適用されないので注意しましょう。

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不動産売却における減価償却費の計算方法は?

減価償却費の計算方法は、居住用と事業用で異なります。
居住用の場合の計算式は以下のとおりです。
減価償却費 =取得価額 ×0.9×償却率×経過年数
出典元:国税庁HP 「減価償却費」の計算について
0.9をかける理由は、取得費から残存価格の10%を引く必要があるためです。
建物の取得価額は売買契約書の金額を使用するのが原則ですが、土地代も含まれていることがあるため、その場合は建物の価格のみで計算するようにしましょう。
償却率とは建物が1年ごとに喪失していく価値の指標ですが、材質や構造によって割合が異なる点に注意しましょう。
経過年数は、不動産を購入してから売却までのあいだの年数を指し、端数は6か月以上で切り上げ、6か月未満の場合は切り捨てます。
事業用不動産は法改正により、その不動産の取得年月によって減価償却方法が異なります。
2007年(平成19年)3月31日以前に取得した事業用不動産の場合、計算式は以下のようになります。
減価償却費=取得価額 ×0.9×償却率×業務に供された月数÷12
一方で、2007年(平成19年)4月1日以降に取得した場合の計算式は次のようになります。
減価償却費=取得価額 ×償却率×業務に供された月数÷12
後者の場合、残存価格の0.9を乗じる必要がないと覚えておきましょう。


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不動産売却における減価償却費を調べる際の注意点は?

減価償却費を調べる際は、以下の注意点に気を付けましょう。

注意点1:耐用年数の計算

建物の耐用年数は、国税庁のウェブサイトで確認できます。
不動産の築年数が耐用年数を上回っている場合は、経過年数に0.2をかけて計算する点に注意しましょう。

注意点2:取得費の計算

売買契約書に建物の価格が記載されていない場合は、消費税の記載があるかどうかを確認します。
土地は非課税であるため、消費税の記載があれば建物の価格分であることがわかります。
そのため、消費税の額から取得費を算出できるのです。


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